Immobilier : 10 questions pour comprendre la taxe Zucman et ses effets sur les (très) gros patrimoines

Taxe Zucman

Ultra-riches, fiscalité, stratégie patrimoniale… Alors que la gauche relance le débat sur la taxe Zucman à l’automne 2025, ce nouvel impôt mondial sur les grandes fortunes pourrait bouleverser les stratégies d’investissement. Et dans ce jeu d’équilibre, l’immobilier de luxe est directement concerné.

Chez GIGI Real Estate, nous suivons de près ces évolutions fiscales qui impactent à la fois les investisseurs institutionnels et les grandes familles patrimoniales. Voici 10 questions pour tout comprendre.

1. Qu’est-ce que la taxe Zucman ?

Proposée par l’économiste français Gabriel Zucman, la taxe instaurerait un impôt plancher de 2 % sur les patrimoines supérieurs à 100 millions d’euros, calculé à l’échelle mondiale.Contrairement à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), cette taxe inclurait tous les actifs : biens immobiliers, actions, participations, œuvres d’art, yachts, etc.

2. Pourquoi revient-elle dans le débat en 2025 ?

Le déficit public et la recherche de recettes poussent le gouvernement à explorer de nouvelles pistes. Pour la gauche, la taxe Zucman est une mesure de justice fiscale : éviter que les milliardaires paient proportionnellement moins d’impôts que les classes moyennes.

3. Qui paierait en France ?

Seuls 1 800 foyers fiscaux environ seraient concernés. On parle donc exclusivement de fortunes supérieures à 100 M€ de patrimoine net.➡️ Les investisseurs classiques (même avec plusieurs millions d’euros en immobilier) ne sont pas concernés.

4. Combien pourrait-elle rapporter ?

Les estimations varient :

• Zucman parle de 20 milliards € par an,

• D’autres économistes évoquent plutôt 5 milliards €, en anticipant exils fiscaux et optimisations.

  
  

5. Pourquoi l’immobilier de luxe est-il en première ligne ?

Parce qu’il constitue souvent la colonne vertébrale des grandes fortunes familiales. Résidences haussmanniennes à Paris, chalets à Courchevel ou Chamonix, hôtels particuliers : tous ces actifs seraient intégrés dans l’assiette.Certaines familles pourraient être contraintes de céder des biens pour financer l’impôt.

6. Les holdings et biens professionnels seraient-ils inclus ?

Oui, selon la version Zucman. L’objectif : éviter les niches qui avaient affaibli l’ancien ISF.Mais le patronat redoute que cela freine l’investissement et pénalise l’innovation, notamment dans la French Tech.

7. Les chefs d’entreprise doivent-ils s’inquiéter ?

Le Medef et les organisations patronales alertent : taxer l’outil de travail risquerait de bloquer les transmissions et d’affaiblir la compétitivité.

8. Quel impact pour les startups et l’innovation ?

Beaucoup d’actions de startups sont illiquides. Les fondateurs pourraient être contraints de céder du capital pour payer l’impôt. Zucman propose un paiement en actions, mais cette solution n’apporte pas de liquidités immédiates à l’État.

9. Peut-elle être retoquée par le Conseil constitutionnel ?

Oui, le risque existe. Rappelons que la taxe à 75 % de Hollande avait été censurée en 2012. La conformité au principe d’égalité devant l’impôt sera déterminante.

10. Quand pourrait-elle entrer en vigueur ?

Rien n’est acté pour l’instant. La taxe Zucman est une proposition académique et politique, soutenue par plus de 130 pays au G20. Elle pourrait réapparaître dans les débats budgétaires français dès 2026.

🎯 Ce qu’il faut retenir

• La taxe Zucman viserait uniquement les ultra-riches (+100 M€).

• L’immobilier haut de gamme serait pleinement intégré dans l’assiette fiscale.

• Les investisseurs « classiques », même fortunés, ne sont pas concernés.

• Le débat reste ouvert entre justice fiscale, compétitivité et risque de fuite des capitaux.